Bien que les volumes aient été conçus par des architectes différents, l’ensemble du projet érigé sur le site a été imaginé et géré par le consortium HB Reavis, spécialiste des infrastructures holistiques, et documenté par les meilleures pratiques en matière de conception et de réhabilitation urbaine. La santé, la productivité et la durabilité ont été ses principes fondateurs. Le défi conceptuel pour HRA était de deux ordres : il fallait intégrer la durabilité des fonctions au travers de chacun des aspects du projet tout en le concevant comme un bâti érigé selon les normes esthétiques mais servant également d’espace de liaison entre la tour voisine et le quartier plus aéré au sein duquel le projet est édifié.

Varso 1 et 2 atteignent ces deux objectifs en complétant et mettant esthétiquement en valeur d’autres éléments du projet au lieu d’entrer en concurrence avec eux, mais aussi en utilisant des matériaux et des solutions systémiques soigneusement sélectionnés pour maximiser la durabilité et la performance énergétique. Fonctionnellement et visuellement, les deux tours Varso 1 et 2 forment un ensemble symbiotique qui englobe aussi les 50 étages et les 310 mètres de la Varso Tower, laquelle est actuellement l’immeuble le plus haut de l’UE. Certes, si c’est l’étincelante tour couronnée d’une flèche qui attire tous les regards, ce sont néanmoins les complexes Varso 1 et 2 qui rythment définitivement le spectacle. Culminant respectivement à 19 et 21 étages, ces deux volumes arborent des façades de calcaire et de verre reliées par une galerie vitrée, cordon ombilical symbolique unissant les deux structures.

Pour Varso 1 et 2, cela impliquait que les espaces publics, tant internes qu’externes, devaient être pris en considération lors de la conception. Le labyrinthe de passages souterrains charriant navetteurs et visiteurs supposait une circulation piétonne intensive aux alentours du site. La philosophie ouverte du quartier, privilégiant l’option pédestre, s’est étendue à la conception du complexe qui propose dès lors une « rue intérieure » reliant les différents bâtiments et permettant un accès libre aux piétons. En outre, des locaux pour vélos et des vestiaires ont été prévus aux sous-sols. L’attraction spatiale majeure de l’endroit est la place faisant face à l’entrée, au départ de laquelle les visiteurs sont invités à passer dans le patio vitré, symbole de transparence.

Les deux immeubles culminent respectivement à 81 m et 90 m et sont reliés entre eux par une galerie vitrée aménagée « à hauteur de Varsovie » (soit environ 30 mètres), au-dessus d’un bâtiment en gradins multi-étages qu’abrite une façade de calcaire. Ce bâtiment est conçu comme un empilement de blocs multiples s’intégrant symboliquement parmi les frontons traditionnels de la cité. Les modules composant le bâtiment en gradins ont été imaginés dans un but d’intégration au tissu bâti typiquement XIXe du quartier mais aussi pour rappeler l’élégance dont s’enorgueillissait la ville avant-guerre. Leurs dimensions au sol sont semblables à celles d’autres immeubles jouxtant la rue Chmielna, leur parement en pierre claire rendant hommage aux quelques rares bâtisses qui fassent partie du patrimoine historique et qui soient encore debout.

HRA a fait appel à Reynaers, spécialiste des solutions durables innovantes, pour réaliser la partie « bien-être » du cahier des charges et créer les intégrations esthétiques. Contrastant avec le parement de façade en calcaire des modules en gradins, les sections plus élevées du bâtiment sont habillées d’un saisissant mur-rideau vitré faisant visuellement écho au gratte-ciel adjacent. Cet élément a été développé au départ du Concept Wall 50 de Reynaers, un système structurel pour façades vitrées et toitures, lequel recourt à un dispositif de fixation novateur par serrage et platine de pression qui répartit et supporte le poids du mur-rideau sur deux pans. Le choix de cette solution permet aux bâtiments de conserver une esthétique contemporaine et épurée en éliminant la nécessité de recourir à des feuilles épaisses et pesantes et en masquant les éléments structurels au sein même du concept.

Parallèlement, il crée en façade un effet dynamique alternant ombre et lumière qui se répercute plus bas sur le parement de calcaire. La façade préserve à la fois l’intimité des utilisateurs du projet Varso et de leurs voisins tout en utilisant la transparence comme principe fondateur de son design. À l’intérieur, une luminosité naturelle abondante inonde l’espace et met en valeur l’édifice mais aussi la santé et le confort de ses occupants.

Paweł Adamiak, architecte et chef de projet chez HRA, explique en termes logistiques le concept sur lequel repose ce système :

Les façades des sections hautes entièrement vitrées des tours Varso 1 et Varso 2 et celles du bâtiment en gradins diffèrent sensiblement. Cependant, nous souhaitions appliquer un seul et unique système partout. Nous voulions de la cohérence esthétique et plus spécifiquement une largeur de profilé qui soit visuellement identique partout. Dans les systèmes de murs-rideaux, les profilés se caractérisent par une profondeur d’installation importante mais apparaissent dans le même temps relativement étroits en front de façade. C’est inverse pour les systèmes de fenêtre – la largeur visible des profilés est supérieure à leur profondeur d’installation. Les lignes visibles de la baie et des dormants sont identiques en tout point et ne mesurent que 50 mm de largeur, ce qui se traduit par une plus grande luminosité intérieure. Par rapport à une fenêtre, le système de façade revêt un caractère plus architectural et structurel.

Au-delà de la liberté de création esthétique qu’elle autorise, la solution CW 50 optimise aussi la performance énergétique grâce à la régulation thermique. Cette solution a également été combinée à la technologie Masterline 8 de Reynaers pour permettre l’intégration des fonctions d’isolation et de ventilation au concept tout en maximisant son étanchéité à l’air, à l’eau et au vent et en garantissant une déperdition énergétique limitée pendant toute la durée de vie des immeubles. Le recours à ces solutions sur mesure a nécessité une concertation maximale. Adamiak détaille le défi relevé :

Lorsque la durabilité est inhérente à l’ensemble du processus de conception, les bâtiments peuvent se comporter comme une sorte d’organisme « vivant » dans leur manière de s’adapter à leurs occupants et d’interagir avec la ville et le paysage environnants. En outre, les terrasses verdurisées aménagées en toiture au-dessus des différents volumes mettent d’autant plus en valeur le bien-être des résidents.

L’ensemble du concept Varso est basé sur ce bien-être, la santé et le confort des utilisateurs étant ses préceptes fondateurs. En combinant une technologie de pointe et un design novateur, HRA a fait en sorte que Varso 1 et 2 obtiennent d’excellents résultats aux tests de mesure réalisés en matière de sécurité, d’énergie et de confort, ce qui a permis au projet de décrocher le niveau de certification BREEAM et WELL le plus élevé. Par ailleurs, ces immeubles établissent des liens à la fois visuels et fonctionnels avec le quartier où ils sont édifiés mais aussi avec leur prestigieux voisin, en permettant au gratte-ciel de briller telle un phare guidant les échanges visuels et communicationnels avec les environs tout en complétant, enjolivant et ancrant le projet dans une gravité hautement fonctionnelle et respectueuse de l’histoire.